소액임차인 최우선변제 요건 해당금액범위와 배당요구방법

소액임차인최우선변제권

 

안녕하세요.

오늘은 소액임차인을 보호하기 위한 최우선 변제 요건과 대상 금액 범위, 경매절차 진행 시 배당요구 방법까지 자세히 알아보겠습니다.

 

◈소액임차인 최우선변제권

 

소액 임차인을 위한 최우선 변제권은 주택임대차보호법 제8조 보증금 중 일정액의 보호에 따라 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이를 소액보증금 우선변제라 하며 최우선변제권이라고 합니다.

 

사회초년생들이나 학생들의 경우 고액의 아파트 전월세 보증금을 감당하기 어렵습니다. 이로 인해 저렴한 가격에 계약 가능한 다가구 주택, 원룸, 투룸으로 거처를 마련하는 경우가 많고 법률에 대한 이해와 경험이 부족한 사회 초년생은 전세 사기 피해에 노출되는 사례가 빈번히 발생하고 있습니다.

 

국가에서 보장하는 소액임차인 보호제도가 보장해주는 범위가 어디까지이고 갖추어야 할 요건은 무엇인지 자세히 알아보고 계약을 진행해야 피해를 막을 수 있습니다.

 

주택임대차보호법

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者) 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항(주택인도, 전입신고)의 요건을 갖추어야 한다.

-출처 : 국가법령정보센터

 

☞부동산 임대차 보호법 바로 보기(https://www.law.go.kr/)

국가법령정보센터

 

◈소액임차인 기준

 

최우선변제권을 보장받기 위해서는 우선 전제 보증금이 지역별 정의된 소액임차인의 범위에 포함되어야 합니다. 2021년 최종 개정된 임대차보호법에 따르면 서울 1억 5천만 원 이하, 과밀억제권역 1억 3천만 원, 광역시 7천만 원, 기타 지역은 6천만 원 이하의 경우 소액임차인의 기준을 만족합니다.

 

※소액임차인 보증금 기준

지역	2021년 5월	2018년 9월	2016년 3월	2014년 1월
서울특별시	1억 5천만 원	1억 1천만 원	1억 원	9천 5백만 원
과밀억제권역 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 3천만 원	1억 원	8천만 원	8천만 원
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	7천만 원	6천만 원	6천만 원	6천만 원
그 밖의 지역	6천만 원	5천만 원	5천만 원	4천 5백만 원

 

728x90

반응형

 

◈소액임차인 최우선 변제금액

 

소액임차인을 위한 최우선 변제금액은 지속적으로 개정되고 있지만 집값 상승과는 동떨어지게 책정된 부분이 있습니다. 서울특별시의 경우도 5천만 원 한도로 소액임차인으로 지정되는 1억 5천만 원의 30% 수준 5천만 원만 우선변제가 가능합니다. 

 

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의 2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.>

 

※소액임차인 우선변제금액

저당권 설정일	서울특별시	세종특별시 용인/화성/김포	광역시 안산/광주/ 파주/이천/평택	기타
2014년 1월 1일	3천 2백만 원	1천 5백만 원	2천만 원	1천 5백만 원
2016년 3월 31일	3천 4백만 원	2천 7백만 원	2천만 원	1천 7백만 원
2018년 9월 18일	3천 7백만 원	3천 4백만 원	2천만 원	1천 7백만 원
2021년 5월 11일	5천만 원	4천 3백만 원	2천 3백만 원	2천만 원

 

 

◈최우선 변제를 위한 요건

 

이번에는 최우선 변제를 위한 요건에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 소액임차인의 범위에 속해야 합니다.
2. 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖추어야 합니다. (주택의 인도 + 전입신고)
3. 임차주택이 경매나 체납처분에 따라 매각되어야 합니다. 
4. 배당요구나 우선권행사의 신고가 있어야 합니다.

 

 

◈최우선 변제 주의사항

 

본인의 전세 보증금이 소액임차인의 기준을 만족하고 최우선변제 요건을 갖추었다고 해도 주의할 부분이 있습니다.

 

①우선 변제액은 주택가액의 1/2을 초과하지 못합니다.

②임대인의 임금채권, 퇴직금은 우선 변제액보다 순위가 먼저입니다.

③최우선 변제금액은 법 개정 시점 이후 등기의 내용에 적용됩니다. (2022년 서울 지역 부동산 전세 계약의 경우 2019년  설정된 등기사항이 있다면  5천만 원이 아닌 3천7백만 원의 금액만 변제 대상입니다.)

④임대차가 끝난 후 보증금 반환되지 않았을 경우 임차권 등기명령을 신청할 수 있는데 임차권 등기가 끝난 주택을 임차하게 되는 경우 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

 

◈배당요구

 

배당요구란 경매나 매각절차에 참가하여 재산의 매각대금 중 변제를 받기 위해 하는 채권자의 신청 행위입니다.  임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행법원에 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 이 경우 그 신청서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면(임대차계약서 사본과 주민등록등본 등)을 붙여야 합니다

 

※혼자 하는 소송 법률지원센터(배당요구절차)

대한법률구조공단 혼자하는 소송 법률지원센터 컨텐츠 서비스를 이용해주셔서 감사합니다.

 

※배당 순위(「민사집행법」 제145조 제2항)

 제1순위 : 집행비용(인지대, 신청서기료, 등록면허세, 송달료, 평가비용, 현황조사비용, 수수료, 공고비 등)
 제2순위 : 제3취득자의 비용상환청구권(필요비, 유익비)
 제3순위 : 「주택임대차보호법」상 보증금 중 일정액, 「상가건물임대차보호법」상 보증금 중 일정액, 「근로기준법」상 임금채권 등 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년분의 퇴직금
 제4순위 : 당해세(국세 <토지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세>, 지방세 <재산세, 자동차세, 도시계획세>)
 제5순위 : 조세채권 등 당해세를 제외한 국세 및 지방세, 근저당권 및 전세권 등에 의해 담보된 채권, 확정일자 임차인
 제6순위 : 각종 조세채권
 제7순위 : 국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금(의료보험료, 고용보험료 및 산재보험료)
 제8순위 : 일반채권

<출처: 대한법률구조공단 혼자 하는 소송 법률지원센터>

 

지금까지 사회 초년생의 소중한 전세보증금을 지키기 위한 소액임차인을 위한 최우선 변제권제도의 대상과 우선 변제를 위한 요건 및 우선변제액에 대해 살펴보았습니다.

 

※포스팅의 내용은 찾기 쉬운 생활법령정보 주택임대차 소개글을 참조하여 작성하였습니다.

 

찾기 쉬운 생활법령정보

 

전세 계약을 앞두고 계시다면 전세사기 사례와 방지방법, 전월세 신고, 확정일자 등 관련 포스팅을 참조 부탁드립니다.

 

2022.12.05 - [유용한 생활 정보] - 전세사기 예방 대책 전입신고 확정일자 보증보험

전세사기 예방 대책 전입신고 확정일자 보증보험

2022.12.27 - [유용한 생활 정보] - 확정일자 인터넷으로 받는 방법

확정일자 인터넷으로 받는 방법

2022.12.31 - [유용한 생활 정보] - 전월세 신고제 신고대상 신고방법 및 기간과 미신고 과태료

전월세 신고제 신고대상 신고방법 및 기간과 미신고 과태료

2023.01.02 - [유용한 생활 정보] - 전월세신고 인터넷으로 하는 방법

전월세신고 인터넷으로 하는 방법

2023.01.04 - [유용한 생활 정보] - 전세사기 신고방법 전세피해지원센터

전세사기 신고방법 전세피해지원센터