안녕하세요.
오늘은 전세사기 사례와 전세사기 예방을 위한 대책에 대해 소개해 드립니다.
◈전세사기란?
전세사기란 전세금을 돌려받지 못하게 되는 상황을 말합니다. 물론 집주인이 의도치 않은 상황으로 파산하게 되는 경우는 사기라고 말하기는 어렵지만 전세금을 돌려받지 못하는 것은 마찬가지입니다.
최근 부동산 가격이 하락하며 전세금을 돌려받지 못하거나 사기 피해를 호소하는 사례들이 급증하고 있습니다.
아래 전세사기 사례에 대해 먼저 살펴보겠습니다.
<사례 1> 경기 광주시 120억대 빌라 전세사기
- 빌라의 이중계약 사실을 숨기고 담보 내용을 등기 말소해주겠다고 속여 계약 시행
- 전세보증금을 부풀려 전세자금 대출 유도
→ 전세보증금으로 빌라 매입 후 전세금 돌려막기 중 전세금 반환 요청 미해결로 집단 고소 징역 15년
<사례 2> 세 모녀 298억 전세사기 사건
신축빌라 분양 후 가격 형성이 이루어지기 전 부동산에 리베이트 비용 지불 후 매수 금액보다 큰 금액으로 임차보증금을 계약하여 전세계약을 하면 수익이 생기는 구조
<사례 3> 전세계약서 작성 후 확정일자 받기 직전에 새로운 대출 계약 생성
◈전세사기 예방 방법
전세사기를 예방하는 가장 좋은 방법은 전세계약의 1순위 고려 조건으로 등기부 등본상 근저당권이 없는 매물을 선택하는 것입니다. 하지만 집값이 최고치에 도달하여 하락세로 접어든 현재 깨끗한 매물을 찾기는 어렵습니다.
대한민국은 전세나 월세 세입자를 보호하기 위한 최소한의 보호 제도인 주택임대차 보호법이 운영되고 있습니다. 전세사기를 예방하기 위해서는 세입자로서 필수로 해야 하는 최소한의 의무를 이행해야 합니다.
※세입자의 필수 의무
1. 전입신고
2. 확정일자
3. 점유 (집 열쇠)
◈전입신고
전세계약 관점에서의 전입신고는 임차 주택이 법적 절차(경매)가 진행될 경우 점유와 함께 대항력의 조건입니다.
주민등록법 제16조에 의하면 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조(세대주의 신고의무), 제12조에(집합 숙소에서의 관리자나 본인의 신고의무) 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고(轉入申告)를 하여야 한다고 정의되어 있습니다.
https://www.gov.kr/nlogin/?curr_url=%252Fmain%253Fa%253DAA040OfferMainFrmApp%2526amp%253Bcapp_biz_cd%253D13100000016%2526amp%253BHighCtgCD%253D%2526amp%253BFAX_TYPE%253D%2526amp%253BselectedSeq%253D%2526amp%253BNEW_JUNIP%253DY
www.gov.kr
| 신청방법 | 인터넷, 방문 | 처리기간 | 즉시(근무시간 내 3시간) |
| 수수료 | 수수료 없음 | 신청서 | 전입신고서(세대 모두 이동), 전입(세대 일부 이동,편입,합가,위임용)재등록신고서 (주민등록법 시행령 : 별지서식 15, 15호의2호) |
| 구비서류 | 신분증 (대리인은 위임장) |
신청자격 | 본인 또는 대리인(온라인은 대리인 신청 불가) |
전입신고는 반드시 전세계약서를 작성한 직후에 해야 합니다. 경우에 따라서는 집주인의 동의를 얻어 최종 매매계약서 작성 하루 전에 작성해서 전입신고가 완료되기 전에 새로운 등기(집주인의 신규대출)가 발생하는 것을 막을 수 있습니다.
전입신고는 만약의 경우 집 소유자의 파산으로 집이 경매에 넘어갔을 경우, 점유와 전입신고를 통해 대항력을 확보하는 것입니다.
◈확정일자
확정일자는 전세계약 관점 임대주택의 경매나 공매 시 대항요건을 갖춘 임차인에 대해 우선변제를 받을 수 있는 조건입니다.
확정일자 역시 인터넷과 주민센터를 통해 가능합니다.
※신고대상 : 주택임대차 계약의 당사자인 임대인과 임차인 및 공인중개사는 개인과 법인 모두 온라인 확정일자 신청을 할 수 있습니다.
※준비물 : 주택임대차 계약증서를 스캔하거나 PDF 파일 형식으로 제출
대법원 인터넷등기소
www.iros.go.kr
◈보증보험 (전세보증금 반환보증)
보증보험이란 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다. 신청은 주택도시 보증 공사 지사 및 위탁은행을 통해 가능하고 모바일, 인터넷으로도 신청 가능합니다.
보증 신청기한은 전세 계약 기간의 1/2 경과 이전까지 가능하고, 단독, 다가구, 아파트, 오피스텔 등이 보증대상 주택입니다.
※보증보험 보증조건
①전입신고와 확정일자
②전세보증금과 선순위 채권의 합이 주택 가격 이내
③선순위 채권이 주택 가격의 60% 이내
④전세계약이 1년 이상
※위탁 금융기관
신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구은행 우리은행, 국민은행은 해당 은행 모바일 앱을 통해 보증가입 가능네이버 부동산, 카카오페이 및 KB국민카드에서 비대면으로 가입 가능
※보증료
| 보증금액 | 주택유형 | 부채비율 | 보증료율 |
|
9천만원
이하 |
아파트
|
80% 이하 | 연 0.115% |
| 80% 초과 | 연 0.128% | ||
|
단독·다중·
다가구 |
80% 이하 | 연 0.139% | |
| 80% 초과 | 연 0.154% | ||
|
기타
|
80% 이하 | 연 0.139% | |
| 80% 초과 | 연 0.154% | ||
|
9천만원
초과 ~ 2억원 이하 |
아파트
|
80% 이하 | 연 0.122% |
| 80% 초과 | 연 0.128% | ||
|
단독·다중·
다가구 |
80% 이하 | 연 0.146% | |
| 80% 초과 | 연 0.154% | ||
|
기타
|
80% 이하 | 연 0.146% | |
| 80% 초과 | 연 0.154% | ||
|
2억원
초과 |
아파트
|
80% 이하 | 연 0.122% |
| 80% 초과 | 연 0.128% | ||
|
단독·다중·
다가구 |
80% 이하 | 연 0.146% | |
| 80% 초과 | 연 0.154% | ||
|
기타
|
80% 이하 | 연 0.146% | |
| 80% 초과 | 연 0.154% |
※보증료 할인제도
| 종류 | 할인대상 | 할인율 | |
|
사회배려계층할인
(중복적용불가) |
저소득가구
|
보증신청인(배우자포함)의 연소득이 4천만원 이하인 경우 | 50% |
| 저소득가구 + 청년가구 또는 신혼부부인 경우 | 60% | ||
| 다자녀가구 | 미성년 자녀(태아포함)가 3인 이상인 가구 | 50% | |
| 장애인가구 | 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자인 경우 |
50% | |
| 고령자가구 | 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 만65세인 가구 |
50% | |
| 독거고령자가구 | 보증신청인이 배우자, 친족 등 동거인 없이 단독 세대주인 만65세 이상인 고령자인 경우 | 60% | |
| 노인부양 가구 | 보증신청일 기준 1년 이상의 기간 동안 만65세 이상인 고령자와 동일한 세대를 구성한 가구 | 50% | |
| 신혼부부 가구 | 배우자와 합산 연소득 6천만원 이하이며 혼인기간이 7년 이내인 신혼부부 (3개월 이내 결혼예정자 포함) |
50% | |
| 한부모가구 | 한부모가족지원법에 따라 지원되는 한부모가족인 경우 | 60% | |
| 다문화가구 | - 보증신청인의 배우자가 외국인이거나 귀화로 인한 국적 취득자인 경우 - 배우자가 있는 보증신청인이 귀화로 인한 국적 취득자인 경우 |
50% | |
| 국가유공자 가구 | 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 국가유공자 또는 국가유공자의 선순위 유족인 가구인 경우로서 유공자 본인 또는 수권자임을 확인받은 가구 |
50% | |
| 의사상자 가구 | 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 ‘의사상자등 예우 및 지원에 관한 법률’에 따라 본인 또는 의사상자 수권자임을 확인 받은 가구 |
50% | |
| 배당이익 소송 당사자 | 보증신청인 또는 배우자가 배당이의 소송 당사자가 된 경우, 단, 직전 임대차계약 및 현재 임대차계약상 주택임대차보호법상의 우선변제를 받을 임차인의 범위에 해당하고 연소득이 4천만원(배우자 포함 6천만원) 이하인 경우 |
50% | |
| 청년할인가구 | 만19세~34세 이하인 청년가구가 연소득 4천만원 초과~5천만원 이하인 경우 | 10% | |
| 전자계약 할인 | 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 전세계약 체결한 경우 | 3% | |
| 모범납세자 할인 | 보증신청인이 모범납세자인 경우 | 10% | |
| 비대면보증 할인 | 인터넷 및 모바일보증 이용시 | 3% | |
| 일시납 할인 | 보증료를 일시에 전액 납부한 경우 1년 초과분 | 3% | |
전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사
주택가격 산정기준 - 주택가격은 보증승인일 현재의 ‘가격정보 순서’로 적용 가. 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택 나. 그 외 주택 다. 감정평가서 이용 시
www.khug.or.kr
전세계약을 진행할 때는 반드시 전입신고, 확정일자와 함께 보증보험 가입을 추천드립니다.
'유용한 생활 정보' 카테고리의 다른 글
| 증여세 절세사례 양가 부모로부터 현금을 증여받는 경우 (0) | 2022.12.11 |
|---|---|
| 증여세 절세방법과 증여공제 (0) | 2022.12.10 |
| 법률정보 및 판례 조회 방법과 생활법령정보 (0) | 2022.12.04 |
| 금융소득 종합과세와 분리과세 (0) | 2022.12.04 |
| 종합부동산세 납부방법과 분납신청 유예신청 안내 (0) | 2022.12.03 |
댓글