전입신고 가족의 대항력

가족의전입신고대항력

 

안녕하세요
오늘은 전월세 보증금의 대항력 필수 조건인 전입신고에 대해 가족의 대항력 범위를 알아보겠습니다

 

◈전세보증금 대항력

 

전월세 계약 시 보증금을 지키기 위해서는 대항력을 갖추어야 합니다. 임대차 보호법에서 규정한 대항력을 갖추기 위한 조건은 전입신고와 확정일자입니다. 하지만 불가피하게 계약자의 주소지를 옮겨야 하는 경우가 발생하기도 하고 계약자 본인이 전입신고를 할 수 없는 상황도 발생하게 됩니다. 이러한 경우 대항력을 상실하지 않도록 주의가 필요합니다.

 

전세보증금을 지키기 위한 기본적인 절차인 전세사기 방지방법과 보증보험 가입, 전월세 신고방법에 대해서 지난 포스팅을 통해 가장 먼저 알아보겠습니다.

 

 

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◈전입신고 가족의 대항력

 

전월세 보증금을 지키기 위한 무조건적인 제1의 원칙은 계약자의 주민등록(전입신고) 유지입니다. 하지만 타 지역으로의 장기 출장이나 자녀를 위한 임대차 계약의 경우 불가피하게 전출을 고민해야 하는 경우가 생기게 됩니다.

 

계약자 본인의 주민등록 주소지를 이전하고 가족의 주민등록만 유지할 경우 대항력이 유지될 수 있을까요? 

 

지금부터 사례와 대법원 판례를 통해 가족의 전입신고를 통해 대항력이 유지되는지 알아보겠습니다.

 

★사례1.

질문 : 회사원 이 모 씨는 자녀의 교육을 위해 지방에서 서울의 전세 아파트로 가족 모두 전입신고하였습니다. 하지만 장거리 출퇴근으로 인한 업무 시간 부족과 피로 누적으로 근무지 주변의 원룸에 거주하기 위해 전세 계약이 필요합니다. 원룸은 다가구 주택으로 분류되어 전세보증보험 가입이 어려워 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 갖추어야 하는데 현재 가족이 거주하는 서울의 전세 보증금을 지키기 위해 주민등록을 유지해야 합니다. 근무지 인근의 원룸으로 계약자 본인만 전입신고할 경우 서울집의 전세 보증금에 대한 대항력이 유지되나요?

답변 : YES, 가족의 주민등록 유지 조건으로 대항력을 가집니다.

 

대법원 1996. 1. 26. 선고 95다 30338 판결문의 내용에 따르면 임차인이 가족과 함께 점유하며 가족의 주민등록을 유지한다면 대항요건이 임차인과 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하기 때문에 가족의 주민등록 유지조건으로 대항력을 가지게 됩니다.

 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.

[2] 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제삼자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

- 출처 : 대한민국법원 법률종합정보

※판례 보러 가기

종합법률정보

 

두 번째의 대법원 판례도 역시 임차인의 가족의 주민등록 유지가 임차인과 동일한 효력을 가진다고 판단하였습니다.

 

【판시사항】

주택임대차보호법 제3조 제1항의 주민등록에 임차인의 배우자의 주민등록도 포함되는지 여부


【판결요지】

국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있는 주택임대차보호법의 입법취지나 주택의 인도와 주민등록이라는 공시방법을 요건으로 하여 대항력을 부여하고 있는 동법 제3조 제1항의 취지에 비추어 볼 때, 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자의 주민등록을 포함한다.


【참조조문】
주택임대차보호법 제3조 제1항


(출처 : 대법원 1987. 10. 26. 선고 87 다카 14 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례)

 

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★사례 2

질문 : 아산시 지역 거주하는 회사원 이 모 씨의 대학생 자녀는 서울대에 합격하여 자취를 위해 서울의 원룸에 전세 계약을 해야 합니다. 전세 보증금이 8,000만 원으로 증여 세액 공제 범위를 초과하여 본인의 명의로 계약하고 아들만 전입신고하려고 하는 경우 대항력 요건을 갖출 수 있나요?

답변 : 전입신고 이전부터 자녀가 독립세대인 경우 불가능, 전입신고 이전까지 자녀가 동거가족이었을 경우 부모가 점유 보조자로서 대항력을 갖추게 됩니다.

 

 

하지만 위의 사례들은 기존 판례들일뿐 최선의 대항력 조건은 무조건 계약자 본인의 점유와 전입신고, 확정일자입니다. 불가피하게 두 개의 주택에 전입신고가 필요하다면 첫 번째 주택을 본인 명의로 계약했다면 두 번째 주택은 가족의 명의로 계약하고 전입 신고하는 게 현명한 선택이 될 수 있을 것입니다.

 

지금까지 전입신고 가족의 대항력 조건에 대해 살펴보았습니다. 전월세 임대차 계약을 체결하기 전 반드시 위의 포스팅 모든 내용을 숙지하여 소중한 보증금을 지키십시오.

 

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